土地探し 家づくりの基本

失敗しない土地探しのコツ~土地探し準備編~

土地探し,家づくり

今は約8割の方が、土地から探して建築しています。

また土地を探している方に対して、世の中に売りに出ている土地が少なく、椅子取りゲーム状態となっています。

そのため昔に比べて土地探しがかなり難しくなっていると言われています。

今日は皆様が少しでも土地探しがスムーズに進むよう、ポイントをまとめました。

「安くて良い土地はない」ということを念頭に置いておく

これは非常に大事なことです。

注文住宅・建売・マンション等の建物に関しては、「在庫処分」「決算セール」などで、ある程度のお値引きをしてもらえる可能性はありますが、土地に関しては掘り出し物はありません。

土地の価格は、周辺の成約事例に対して、足し算引き算で価格が決まります。

この記事をご覧の方は、土地を購入される側の方だと思いますので、少しでも安く土地を買いたいですよね。

しかし土地を売る側の気持ちで一度考えてみましょう。

土地を売りたい人

僕が売りたい周辺の土地は、だいたい2000万で売れているから、一度2000万で売りに出そうかな

なんとか1500万で売ってもらえませんか?

家を建てたい人
土地を売りたい人

いやいや、2000万で売れるエリアなのに、どうして安く売らないといけないの?

こうなるわけです。

最近ではフリマアプリを活用されている方も多いかと思いますが、自分の物を売るときは少しでも高く売りたいですよね。

土地もそれと同じなのです。

そのため、安くて良い土地というのは出ないです。

先ほども記述したように、土地というのは相場に対して足し算・引き算で値段が決まります。

どういうことか解説致します。

土地探し,土地の相場
土地探し,土地の相場

ざっくりですが、このような感じで土地の値段は決まります。

相場で一概に売っているわけではなく、プラス要因・マイナス要因を足し算引き算しているんですね。

そのため、相場よりも安い土地は必ず理由があると思っていてください。

「土地探し」の前に、金額の見通しを立てておく

金額のところに関しては、土地探しの前に最大で総額いくらまでならいけるのか、自分たちで把握しておいてください。

どうしてかというと、良い土地・良い建物を選ぼうとすると、ほとんどの方が予算オーバーになるからです。

例えば総額4000万で検討している方がいたとします。

家を建てたい人

総額4000万で土地・建物検討中です。

〇〇様の希望エリアの土地で、プラン作ってきました!総額4050万です!

営業マン

このように総額で50万超えているけど、希望の土地・間取りができたとき皆様はどのように判断されますか?

「50万であれば…」と購入に踏み切るのか、「50万も超えている!」と購入を諦めるのか、ここの判断は非常に難しいですが、即決しないと土地はなくなります。(これについては後述します)

そのため、総額が出てから超えている部分に関して購入に踏み切っていいのかどうか悩んでいるのでは遅いのです。

自分たちの中で予算を決めることはもちろん大事です。

しかしその予算が超えてしまった場合、どこまでなら許容範囲なのか、しっかりご家庭内で話し合ってから土地探しに臨みましょう。

場合によっては事前にファイナンシャルプランナーの先生に相談するのも良いでしょう。

「土地探し」の前に、「メーカー・工務店探し」をする

土地が決まってからでないとメーカーや工務店を探してはいけないと思っている方が多いです。

実際はそんなことなく、むしろメーカーや工務店を2~3社に絞ってから、土地を探された方がいいです。

おそらく大半の方は住宅ローンを組むことになると思いますが、住宅ローンというのは土地だけで組むことはできません。

そのため建築する建物と土地の代金を合わせて、住宅ローンを組むことになります。

その際に、土地だけ決まっている状態でメーカーや工務店探しをしようとすると、

家を建てたい人

住宅ローン審査4000万で通ったぞ!2000万で土地も買えたし、あとは工務店を決めるだけだ!

家を建てたい人

性能も間取りもよかったし、〇〇工務店気に入ったぞ!どれどれ見積もりは・・・

総額2500万円になります。4000万で住宅ローン通っているとのことですが、500万オーバーになってしまいますね。

営業マン
家を建てたい人

え、じゃあ希望する〇〇工務店では建てられないってこと?

というような感じで、土地にお金をかけすぎて思ったより総額が高くなってしまったという事態に陥ります。

こうなると、自分たちの予算よりも大幅にオーバーして気に入った家を建てるか、こだわった性能や間取り、設備なんかを諦めて、建物の値段を落としていくかしか選択肢がなくなります。

メーカー・工務店はある程度絞っておいた方が金額の見通しが立つので、総額が大幅に超えてしまったという事態は避けることができます。

また2~3社に絞る際に追加で気を付けて頂きたいのが、同じ金額帯のメーカー・工務店で検討してほしいということです。どうしてかというと、

このように検討しているメーカー・工務店の金額帯がバラバラだと、土地にかけられるお金も大きく差が出てしまいます。

そうすると土地を探すエリア・条件全て変わってきてしまい、土地探しに迷走する原因となってしまいます。

そのため、ある程度検討するメーカーや工務店の金額帯は揃えた方が、土地探しもスムーズに進んでいきます。

「1週間検討させてください」では遅い

家を建てたい人

金額の見通しもたって、自分たちの気に入る工務店も見つかった!あとは土地を探すだけだ!

ここまで進んできた方はもう準備万端です。あとは土地を決めるだけですが、良い土地が出たときの動きとしては、

良い土地が出る⇒その日に現地へ見に行く⇒その日に購入申込提出

と思っていてください。

「え?その日に土地買うか決めるの?」と思いますよね。

土地は1点モノのため、良い土地はすぐ売れます。(私は最短30分で売れた土地を見たことがあります)

おそらくメーカーや工務店の営業マンも同じことを言われるかと思いますが、これに関しては営業トークでもなんでもなく、ほんとうにすぐ売れてしまうので即決が大事なのです。

ここで即決が出来ず土地が購入できないと、それ以降土地探しの際に、「あそこの土地の方がよかった」「あそこの土地と比べたら見劣りする」という感じで見比べ続けてしまうので、土地を購入できない人のムーブ一直線です。

そのため「土地を購入するか、1週間検討させてください」では遅いので、以下の点は必ず土地探しの前に抑えましょう。

  • 親御様への同意
  • 手付金を用意できるか
  • 総額、プランの納得
  • 他に同条件で土地がないか探しきる
  • お子様が転校しても問題ないかどうか

まとめ

いかがでしたでしょうか?

土地は本当に探すのが年々難しくなっており、スピードが求められています。

そのため、しっかりと事前準備をして土地探しに臨むようにしましょう。

また土地探しに関しては、メーカー・工務店の営業マンを頼りながら行った方がスムーズに進みます。

信頼できる営業マンを早めに見つけるということも大事ですね。

すみー

土地探しはまだまだ伝えたいことがたくさんあります!また後日続報記事を書きます。

おまけ~土地探しで覚えておいた方が良い用語解説~

建築条件付き

決まったメーカー・工務店でしか家を建てることができない土地のこと。この土地を契約すると、一定の期間内に指定のメーカー・工務店で建物の契約もしなければいけない。追加でお金を払ったら、自由なメーカーや工務店で建てられる場合もあるが、総額が高くなるのでおススメしない。

買付証明書

買主側から売主側へ、購入意思を示すための書類。早いもの順のため、提出しても先に出している購入者がいる場合は受諾されない。法的拘束力はないものの、基本的には購入前提で提出する。

手付金

契約時に買主から売主へお渡しする契約金。基本的に土地売買代金に充当できる。相場としては5%~10%だが、金額が高い方が購入意思が大きいと捉えられる場合もある。手付金は基本的にキャッシュで必要なため、用意できない場合は、早めに不動産屋や工務店の営業マンに相談を。

市街化調整区域

一般的には売りに出していても家を建てられない地域となる。「既存宅地のため、再建築可能」等の文言があるものは住宅を建てられるが、自分で判断せず必ずメーカーや工務店の営業マンに相談を。

解体更地渡し

現状建っている建物は売主負担で解体をし、更地にした状態で買主へ土地をお渡ししますという意味。この文言がない場合は、解体費用をどちらが持つか事前に確認が必要。また買主が解体をしなければいけない場合、購入前に解体にいくらかかるか見積もりを取っておくのが賢明である。(鉄筋コンクリート造、アスベストを使用している建物などは解体費用が非常に高い場合がある)

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